赤坎一住宅小区，业主细看张贴出来的物业管理收费指导价目表。记者 欧阳泽 摄
“以前我的存折上每月的住宅物业管理费才扣130多元，现在每个月要扣掉170元！一年累计下来要扣掉2000多元啊，差不多等于我一个月的工资了！我很想知道，为什么住宅物业服务收费涨价了？这些钱究竟用到哪里去了？”近日，家住霞山某小区的市民余女士对记者说道。
据了解，湛江市物价局和市房产管理局下发了《关于公布湛江市区住宅物业服务收费政府指导价和加强物业服务收费管理问题的通知》，经过各部门领导及物业服务企业等多方努力和多次探讨并交相关省部门审核同意后，湛江市自2012年1月1日起，对市区住宅物业服务收费政府指导价标准进行调整提高，多层住宅（不设电梯）每项收费等级均在原物业服务基准价的基础上每月每平方米提高0.1元。
算账
物业费怎么收？收多少？
物业管理费到底该怎么收，该收多少，一直都是困扰物业管理行业的一大难题。小区业主担心提价幅度过高，而公共设施维护却不够、物管服务跟不上，但物管公司则称人工费上涨，不涨价就要亏损经营。
不少市民认为，随着物价上涨，物管费也“水涨船高”可以理解，但最重要的是要涨得合理，物管服务要跟得上，同时也有必要征得业主的同意。而这对于物业管理方来说，最需要突破的瓶颈就是什么样的收费该提供怎样相应的服务内容。这就好比购买一件电器，消费者只有明确知道这个电器的主要功能，才能为这些功能心服口服地买单。
记者从市物价局了解到，此次湛江市区住宅物业服务收费政府指导价标准调整后，具体变化如下：
■多层住宅
根据市物价局和市房产管理局下发的《关于公布湛江市区住宅物业服务收费政府指导价和加强物业服务收费管理问题的通知》，湛江市市区住宅物业服务收费政府指导价，多层住宅（不设电梯）每项收费等级均在原物业服务基准价的基础上每月每平方米提高0.1元，调整后的物业服务基准价：一级A等为1.00元/月.㎡、一级B等为0.85元/月.㎡、二级A等为0.75元/月.㎡、二级B等为0.65元/月.㎡、三级A等为0.55元/月.㎡、三级B等为0.45元/月.㎡、四级为0.40元/月.㎡。
住宅区等级划分的标准是按照综合小区的基础设施、保卫措施、环境清洁程度、服务等多方面服务设施综合进行划分的。
由此说来，如果一个市民有一个100㎡的一级A等住宅（多层住宅），在基准价向上浮动20%的情况下，他每个月应缴纳的物业费为：（1+1×20%）×100=120元/月；反之，如果基准价向下浮动20%，该住户每月只需缴纳80元物业费。由此类推，便可知道不同住宅等级的住户每月该缴纳多少物业费了。
■高层住宅
随着湛江房地产业的快速发展，高层住宅（设电梯）已经逐渐成为港城楼市的主流。
高层住宅（设电梯）的物业服务收费则在多层住宅各等级基准价及上下浮动20%的基础上，相应加0.5元/月.㎡（含电梯维护、保养费用，但不包括电梯的维修和更新、改造等费用）。
即是，如果一个市民有一个100㎡的一级A等住宅（高层住宅），在基准价向上浮动20%的情况下，他每个月应该缴纳的物业费为：（1+1×20%+0.5）×100=170元/月；反之，如果基准价向下浮动20%，该住户每月只需缴纳130元物业费，其他等级高层住宅的物业费也可由此类推。
实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业，在所在地价格行政主管部门会同同级房地产行政主管部门核定的政府指导价等级的范围内，根据物业服务实际情况与业主协商（合同）确定，并报所在地价格主管部门备案。
释疑
●上调幅度合理吗？
记者采访中，不少市民发出疑问：湛江的物业管理费为什么要上调？上调幅度是否太大？
“市区住宅物业服务收费政府指导价标准自2004年制定以来，并未作出适时的调整。近年来，物价水平上涨，我们只是根据物业服务的成本、业主的承受能力以及社会经济发展状况等因素，适时调整市区住宅物业服务收费政府指导价。”市物价局相关负责人表示，“湛江的住宅物业管理费相比广州等珠三角地区而言，已经是非常合理了。这项政策，也是综合考虑业主与相关企业的利益后，上报给相关部门，几经审核才最后敲定的。”
据介绍，广州的物业管理费早在2011年5月就已上调。番禺祈福新邨从2011年5月1日起，就对物业管理费收费标准进行上调。调价方案根据区内楼盘户型的不同分为3级，每级普遍上调0.6元/平方米，平均涨幅约为30%。相较于广州物业服务管理费的上调幅度，湛江这次上调可以说是“小巫见大巫”。
●物业费花在哪儿？
“物业管理让我们生活的小区更清洁、更安全，也为业主省去了不少麻烦。现在物业费上调了，作为业主，我们也很有必要了解一下我们缴纳的物业服务管理费，到底会具体用在哪些地方？是否会有结余？”网名为“影子”的小区业主提出疑问。
市物价局的相关工作人员告诉记者：“物业服务管理费的具体用途都有相关的明文规定。《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第十三条中明确提到——‘物业服务成本或者物业服务支出构成包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域的绿化养护费、清洁卫生费、秩序维护费；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；办公费用；管理费分摊；物业服务企业固定资产折旧费；物业服务企业固定资产折旧费’。业主们缴纳的物业服务管理费都是一笔明账，物业服务管理费的上调是经市价格成本调查队审核物业成本后，根据物业服务成本、业主承受能力等因素确定的。”
“现在物价水平上涨较快，物业服务的成本也增加了，连人工费也提高了。国家规定，每个员工都要由所属公司为他们购买社会保险，这对于物业服务企业来说也是一笔不少的开销。这次物业服务管理费在原基准价的基础上上调0.1元，既减轻了物业服务公司的一部分压力，又不会给住户带来过大的经济压力。”
●有疑问，该问谁？
市物价局相关部门负责人表示，此次物业服务管理费上调的政策将进一步规范湛江市住宅物业服务收费行为，有效保障业主和物业服务企业的合法权益，同时促进湛江市物业服务行业健康和谐发展。如果市民有疑问，除了可以登录湛江市物价局网上直接查看相关信息外，他们也会为市民提供咨询服务，市物价局资源环境价格管理科电话：3129951。
链接
●多层住宅（不设电梯）物业服务基准价
一级A等：1.00元/月.平方米 （按建筑面积算，下同）；一级B等：0.85元/月.平方米；二级A等：0.75元/月.平方米；二级B等：0.65 元/月.平方米；三级A等：0.55元/月.平方米；三级B等：0.45元/月.平方米；四级：0.40元/月.平方米。
●浮动幅度
业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，具体执行价格由物业服务企业在上述多层住宅相应等级基准价的基础上上下浮动20%范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定。
●高层住宅（设电梯）物业服务收费
高层住宅物业服务收费，在上述多层住宅各等级基准价及上下浮动20%的基础上相应增加0.5元/月.平方米 (含电梯维护、保养费用，但不包括电梯的维修和更新、改造等费用)执行。
